Hareketli (serbest) mobilya kendi başına durur ve alet kullanmadan yeri değiştirilebilir: yataklar, sandalyeler, kanepeler, masalar ve lambalar. Sabit mobilya ise binaya gömme olarak yerleştirilir veya sabitlenir: gardıroplar, duvar panelleri, lavabo dolapları ve resepsiyon bankoları. FF&E mobilya, sabit donanım ve ekipman (furniture, fixtures and equipment) anlamına gelir; OS&E ise nevresim, sofra ürünleri ve misafir bakım ürünleri gibi işletme malzemeleri ve ekipmanıdır (operating supplies and equipment). Net kapsam sınırları, her kalemi kimin tasarlayacağını, tedarik edeceğini, monte edeceğini, bağlayacağını ve garanti edeceğini belirler; boşlukları ve mükerrer fiyatlamayı önler.

Hareketli mobilya

Bir oteldeki tipik hareketli mobilyalar şunlardır: yatak ve bazalar, kanepeler, berjerler, yemek ve çalışma sandalyeleri, masalar, komodinler, bavul sehpaları, ayaklı lambalar ve halılar. Bu ürünler şantiye dışında üretilir, teslim edilir, ambalajından çıkarılır ve yerine konur. Bazılarında lamba veya şarj noktası kabloları olsa da binaya bağlantıları ya hiç yoktur ya da çok azdır.

Ayrı ürünler oldukları için performansları genellikle ürün testleriyle gösterilir: dayanım ve sağlamlık, döşemenin yangın performansı ve yüzey testleri.

Sabit mobilya

Sabit mobilya, İngilizcede joinery, millwork veya built-in furniture olarak da anılır. Tipik örnekler gardıroplar, minibar üniteleri, yatak başı duvar panelleri, lavabo dolapları, duvar kaplama panelleri, resepsiyon bankoları, bar tezgâhları ve sabit oturma bankolarıdır.

Bu ürünler duvara, zemine veya tavana sabitlenir ve çoğu zaman elektrik, aydınlatma veya sıhhi tesisat içerir. Duvarın yapısına, duvar içindeki takviyeye ve şantiyedeki gerçek ölçülere bağlıdırlar; bu yüzden çoğu zaman yerinde ölçü alınması gerekir. Sabit mobilya normalde iç mekân işleri sırasında, son yüzey işleri bitmeden monte edilir. Sözleşmeye göre ana yüklenicinin kapsamında, ayrı bir sabit mobilya paketinde veya FF&E paketinde olabilir.

FF&E ve OS&E

FF&E, iç mekânı oluşturan uzun ömürlü kalemleri kapsar: hareketli mobilya, dekoratif aydınlatma, perde ve storlar, halılar, aynalar, sanat eserleri ve birçok projede sabit mobilyanın bir kısmı.

OS&E, oteli işletmek için gereken kalemleri kapsar: nevresim, havlu, tabak-çanak, cam ürünleri, çatal-bıçak, küçük mutfak ekipmanı, kat hizmetleri arabaları, misafir bakım ürünleri ve üniformalar. OS&E genellikle açılışa yakın, çoğu zaman işletmeci veya bir satın alma ajansı tarafından alınır.

Bu etiketler standart değildir. Aynı kalem bir projede FF&E, başka bir projede OS&E veya inşaat işi sayılabilir. Örneğin RICS’in maliyet planlama kuralları (NRM 1), “bina yapısına sabitlenen veya bina içinde serbest olarak sağlanan” mobilya, donanım ve ekipmanı tek bir başlıkta toplar. Yani etiket tek başına kimin neyi sağlayacağını belirlemez.

Kalem kalem adlandırılması gereken gri alanlar

  • Yatak başlıkları: serbest mi, duvara asılı mı, yoksa duvar panelinin parçası mı?
  • Gardırop ve minibar üniteleri: sabit mobilya mı, hareketli mobilya mı?
  • Lavabo dolapları: tezgâhı, lavaboyu, bataryayı, aynayı ve ayna aydınlatmasını kim sağlıyor?
  • Dekoratif veya mimari aydınlatma: ampulleri ve sürücüleri (driver) kim sağlıyor?
  • Perdeler, raylar, storlar ve motorlar.
  • Televizyonlar, askı aparatları, kasalar, minibarlar ve su ısıtıcıları.
  • Yataklar ve bazalar.
  • Sanat eserleri ve asma aparatları.
  • Halı ve kilimler.

Kapsam sınırları sözleşmede neden önemlidir?

  • Fiyat: Boşluk, geç fark edilen eksik bir kalem demektir. Çakışma ise aynı işe iki kez ödeme yapmak demektir.
  • Tasarım sorumluluğu: Birinin çizimleri hazırlaması ve şantiyede ölçüleri kontrol etmesi gerekir.
  • Ara yüzler: Elektrik, veri, sıhhi tesisat, ağır sabit ürünler için duvar içi takviye ve sabitleme elemanları, her biri adı konmuş bir kapsamda olmalıdır.
  • Uygunluk: Her kalem için yangın performansı, erişilebilirlik ve elektrik güvenliği gösterilmelidir. Sabit ürünler ayrıca yapı kurallarına ve denetimlerine tabi olabilir.
  • İş programı: Sabit mobilya iç mekân işleri sırasında monte edilir; hareketli mobilya genellikle yüzey işleri ve temizlikten sonra gelir. Yanlış sıra hasara ve gecikmeye yol açar.
  • Garanti ve kusurlar: Sözleşme neyi kimin onaracağını göstermelidir.
  • Muhasebe: Yatırımcılar sabit ve hareketli kalemleri bütçelerde, demirbaş kayıtlarında ve yenileme fonlarında çoğu zaman farklı ele alır. Danışmanınıza sorun.

Net bir kapsam nasıl yazılır?

  • Her taraf ve görev için ayrı sütunu olan, kalem kalem bir liste hazırlayın: tasarım, tedarik, teslimat, montaj, bağlantı ve test.
  • Sabit mobilyanın duvarlarla, tesisatla ve hareketli mobilyayla buluştuğu noktaları gösteren ara yüz çizimleri ekleyin.
  • “Montaj” kelimesini tanımlayın: boşaltma, odaya taşıma, ambalajdan çıkarma, kurma, sabitleme, ayar, temizlik ve ambalajın kaldırılması.
  • Yerinde ölçünün nerede gerektiğini ve kimin alacağını kararlaştırın.
  • Numune oda planlanıyorsa hangi hareketli ve sabit ürünleri içereceğini belirtin.
  • Tasarımcı, yüklenici, FF&E tedarikçisi ve işletmeci sözleşmelerinde aynı tanımları kullanın.

Net bir kapsam, teklifleri karşılaştırılabilir kılar ve şantiyede daha az soru bırakır.